Warszawa A.D. 2114: Przenieśmy Halę Koszyki na pl. Konstytucji

Wraz z ostatnim dniem marca (31.03.2014 r.) zostanie zamknięty bar Koszyki, który powstał wiosną 2013 roku i z miejsca zyskał sympatię warszawiaków. Prowadzony w dawnej hali Koszyki, mimo hipsterskiego sznytu sprawiał, że można było poczuć tam powiew dawnej Warszawy. Nie ukrywam, że będzie mi brakować tego miejsca, które dołączy do listy Warszawa miastem znikających klubów. Natomiast co do zamiarów dewelopera oraz faktu wyburzenia głównej części hali zdążyliście poznać już moje zdanie w tekście: Mówię NIE projektowi nowej Hali Koszyki.

Mimo że mój skromny sprzeciw nie powstrzymał procesu degradacji historycznej przestrzeni Warszawy ani nie wpłynął na modyfikację planów, wierzę, że w jakiejś części otworzył oczy niektórych naszych czytelników na to, jak bardzo ważne są detale w budowaniu tożsamości miasta i jak bardzo irytujące jest pomijanie opinii mieszkańców przez deweloperów oraz bierna postawa władz miasta wobec bezprawnych działań polegających na niszczeniu zabytków.

Jednak nie ma sensu zbyt długo płakać nad czymś, co wydaje się nieuchronne. Tak więc, czas zabrać się do pracy!

Przenieśmy Halę Koszyki na plac Konstytucji!

Hala Koszyki widok z gory

Tak, dobrze przeczytaliście. Może ktoś wreszcie zauważy, że parkingowa dziura na pl. Konstytucji jest absurdalna i stanowi stratę przestrzeni w tak dobrze skomunikowanym punkcie, którego potencjał jest kompletnie niewykorzystany. Pojawiały się różne plany i kombinacje na temat tego, co można by zrobić na tym obszarze placu. Dziś pomysł nasunął się sam. W myśl zasady „umarł Król, niech żyje Król”, przenieśmy Halę Koszyki o te 300 metrów. Mieszkańcy będą mogli w ten sposób wyrazić swoje zdanie, dokonując wyboru miejsca, które bardziej im odpowiada. Wykorzystany zostanie ogromny potencjał przestrzeni, która może wreszcie zasłuży na miano placu, nie tylko z nazwy.

Jak powinna wyglądać nowa Hala Koszyki?

Jedna oficyna powinna znaleźć się od strony ulicy Pięknej i tworzyć wejście północne. Dwie oficyny powinny stanąć jako wejście główne i południowe od strony Hotelu MDM w stronę placu Zbawiciela. Oczywiście wszystkie oficyny muszą zostać odtworzone zgodnie z koncepcją Juliusza Dzierżanowskiego z 1909 r. Nie można zapomnieć, że w tym przypadku najważniejsze są detale!

hala koszyki detale

Natomiast konstrukcja hali powinna być lekka, szkielet ze stali na wzór dawnej Hali Koszyki, wypełniona po bokach szklanymi ścianami, które stworzą niezaklejone reklamami witryny, uwalniające widok na ulicę, a od strony ulicy widok na kolorowe wnętrze.

W środku powinno znaleźć się miejsce dla wielu różnorodnych kramów oraz mini barów. Serwowana byłaby kuchnia sezonowa i regionalne produkty. W tym miejscu powinniśmy nie tylko móc zjeść, ale także zrobić zakupy do domu. Przy czym Hala nie może służyć wyłącznie jako stragan albo punkt gastronomiczny, ale właśnie jako połączone ze sobą punkty usługowo-handlowe (w podobnej formie do zamykającego się baru Koszyki), które powinny być zorganizowane w formie niedużych multifunkcjonalnych stoisk z barem, gdzie klient będzie mógł zjeść  np. owcze, kozie, czy krowie polskie sery, wędliny, owoce, warzywa, a do tego zamówić u sąsiedniego sprzedawcy regionalne piwo lub poprosić o regionalną nalewkę i zostać tam dłuższą chwilę.

Mercado de San Miguel 1) Mercado de San Miguel 4

(zdjęcia ze strony diningcity)

W projekcie tym powinno znaleźć się również piętro z przeszklonymi skosami do wykorzystania na szklarnie/ ogród zimowy ze specjalnym urządzeniem ozonującym powietrze niczym dotleniacz z pl. Grzybowskiego, ze stolikami, strefą wypoczynku oraz miejscem na tymczasowe wystawy zdjęć i obrazów. Dzięki temu będziemy mogli w takiej hali spędzić czas w porze śniadania, lunchu, obiadu, kolacji czy zakupów, samemu bądź ze znajomymi, prywatnie lub służbowo, by następnie udać się na spacer i odpoczynek do drugiej, piętrowej część hali.

Nie może zabraknąć też części otwartej, która mieściłaby się pomiędzy oficynami południowymi a MDM-em, gdzie w ciepłe dni i noce moglibyśmy przesiadywać na leżakach, przy stolikach oraz na schodach latarni, które znajdują się w tej części placu. Teren ogródkowy obowiązkowo powinien być otoczony gęsto zasadzonymi, małymi drzewkami ozdobnymi, by wyraźnie odgrodzić część hali od ulicy i pozostałych sektorów placu.

Obowiązkowym punktem zamykającym ten projekt jest parking podziemny, który liczyłby co najmniej dwa poziomy, o ile nie więcej. Trzeba pamiętać, że miejsca postojowe na pl. Konstytucji spełniają swoją rolę i są niezbędne, ale powierzchnia na środku placu wolna od stojących samochodów i otwarta na mieszkańców jest ważniejsza i cenniejsza, w szczególności gdy parking można zmieścić pod ziemią i nie tylko zachować obecną liczbę miejsc, ale także ją zwiększyć, po prostu zwiększając liczbę poziomów parkingu.

Zwrot kosztów inwestycji

Myślę, że przyjmując niedużą stawkę za opłatę wynajmu powierzchni, np. o połowę niższą niż ta w podziemiach dworca centralnego, czyli 300 zł za metr kwadratowy, i założenie, że jednemu wystawcy będzie przysługiwać minimum 10 metrów kwadratowych, a hala pomieści ok. 100 takich wystawców, osiągniemy przychód miesięczny dla miasta w wysokości 300 tys. złotych, rocznie 3,6 mln zł, a w ujęciu 10-letnim 36 mln zł. Tak więc z czasem inwestycja nie tylko mogłaby się zwrócić, ale także przynosić stałe dochody. Podaną stawkę preferencyjną za metr kwadratowy należy uznać za stawkę ulgową przeznaczoną dla firm maksymalnie 5-osobowych, płacących podatki w Warszawie i nieprowadzących działalności sieciowej. W przypadku niekwalifikowania się do wspomnianej ulgi stawka powinna być odpowiednio wyższa. Pozwoliłoby to na wsparcie lokalnych małych przedsiębiorców, marzących o swoim pierwszym biznesie, i na zaktywizowanie tej grupy osób, której po prostu nie stać na komercyjną konkurencję rynkową, gdzie wynajem samego lokalu często kosztuje kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Natomiast gdyby parking liczył ok. 500 miejsc, przyjmując zasadę opłat parkometrowych w wysokości ok. 3 zł za godzinę przy 10-godzinnym dniowym obłożeniu, mógłby to być zysk nawet w wysokości 15 tys. zł dziennie, w miesiącu ok. 450 tys. zł, rocznie 5,4 mln zł, a w ujęciu 10-letnim nawet ok. 54 mln zł.

Pomimo że szacunki te są raczej pobożnym życzeniem niż rzetelną analizą finansową prognozującą realne wpływy, trzeba przyznać, że ten prosty mechanizm obliczeń potrafi zadziałać na wyobraźnie.

Ponadto trzeba pamiętać, że przy tego typu inwestycjach nie można nastawiać się na szybki zysk, ponieważ wszystkie tego rodzaju przedsięwzięcia powinny być przewidziane jako długoterminowy plan trwałego rozwoju miasta z określeniem zysków na kolejne pokolenia odbiorców tego projektu.

Hala Koszyki – stare może być nowe!

Być może opisywany przeze mnie projekt nowej Hali Koszyki  łączący tradycję z obecnie panującymi trendami nie jest niczym przełomowym, ale może z nawiązką wypełnić lukę w życiu Warszawy, która powstanie wraz z zamknięciem baru Koszyki. Dlatego ważne jest, by przy hipotetycznej realizacji uwspółcześnionej wersji targowiska miasto miało dobrą wolę oraz nie kierowało się chęcią łatwych i prostych zysków,  tak jak przy wprowadzonych podwyżkach cen biletów na komunikację miejską, które przyniosły tylko straty. Bez zbędnego ciśnienia na popisy współczesnej architektury, prób stworzenia kosmicznej bryły, czy szukania na siłę oryginalnego projektu, a z poszanowaniem historii i utrzymaniem wyjątkowych detali, które dodawały magii Hali Koszyki może powstać inicjatywa, którą mieszkańcy będą cieszyć się przez dziesiątki lat.

Dlaczego wierzę, że ten plan może się udać? Ponieważ, nie jest to jedyna hala targowa w Warszawie ani w Polsce. Istniały one zawsze w naszej świadomości. Doskonałym przykładem realizacji uwspółcześnionej wersji hali targowej, która cieszy się ogromną popularnością jest Mercado de San Miguel.

Mercado de San Miguel 2 Mercado de San Miguel 3  

(zdjęcia ze strony diningcity)

Mercado de San Miguel jest halą targową o bardzo charakterystycznej konstrukcji. Jest położona w samym sercu Madrytu, gdzie tętni życie, a czas płynie inaczej. Jej pierwotna struktura datowana jest na rok 1916 i już niedługo razem z Legią Warszawa będzie obchodzić swoje stulecie. Od zawsze funkcjonowała jako lokalny rynek, a obecnie jedynie poszerzyła swoją funkcjonalność. Odnowiony rynek San Miguel był odpowiedzią na rosnące zainteresowanie kuchnią hiszpańską, dzięki czemu stał się kulinarnym centrum kultury. Jednym z podstawowych powodów osiągnięcia sukcesu był również fakt, że plan realizacji przedsięwzięcia renowacji targowiska kładł duży nacisk na historię i pochodzenie lokalnego rynku oraz na zatrudnienie lokalnych przedsiębiorców, którzy tworzą społeczność pełną ekspertów w swojej dziedzinie.

Mercado San Miguel słynie ze świeżych, przede wszystkim hiszpańskich, ale również europejskich produktów wysokiej jakości, które są dobierane sezonowo. Tak więc znajdziemy tam nie tylko pyszne chorizo, ale również francuskie, włoskie wędliny, ciastka wiedeńskie oraz bardzo dużo różnych gatunków serów. W jednym z wielu barów napijemy się kawy lub piwa czy wina, a na mięso, ryby, owoce morza, warzywa będziemy mogli patrzeć godzinami, zanim wybierzemy coś dla siebie.

Co ciekawe, Mercado de San Miguel jest nie tylko miejscem kulinarnych odkryć, gdzie możemy jeść, poznawać produkty i dania czy robić zakupy do domu, ale jest także kopalnią prezentów na każdą okazję.

Mam nadzieję, że będę mógł odnieść te słowa również do naszej Hali Koszyki, która stanie na placu Konstytucji jeszcze przed 2114 rokiem…

Co sądzisz? Skomentuj!