Jeziorko Czerniakowskie – fakty i mity

Już na pewno wiecie, że deweloperzy za chwilę zabetonują Jeziorko Czerniakowskie. Emocjonalny wpis Zosi Dzierżawskiej został powielony przez wiele osób i fanpage’y, a opinie wyrażane w komentarzach były – w najlepszym razie – pełne smutku, w najgorszym – słów, których nawet na tym blogu nie będę cytować. Temat podchwyciły tabloidy: online’owe „Metro Warszawa” w anonimowym (podpisanym „as”) artykule informuje w tonie godnym „Faktu”, że „radni zgodzili się na zabudowę Jeziorka Czerniakowskiego”. Zaś Wawalove donosi, że Jeziorko Czerniakowskie zostało „oddane w ręce deweloperów”, ogłaszając też, że „Warszawscy radni zdecydowali w czwartek o oddaniu pod inwestycje potężnego rezerwatu przyrody w centrum stolicy.” Alarm podniosła nawet prodeweloperska Nowa Warszawa (co raczej śmieszy).

Brzmi to wszystko naprawdę przerażająco. Mam jednak wrażenie, że niewiele osób zadało sobie trud zajrzenia do przyjętego planu zagospodarowania oraz do nadrzędnego względem lokalnego planu Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. st. Warszawy. To jak to jest z tym betonowaniem potężnego rezerwatu w centrum stolicy, jego otuliną i planowaną zabudową?

No więc, jak głosi stare powiedzenie, jeden rabin powie tak, drugi rabin powie inaczej. Postanowiłem spróbować nieco „zdebunkować” najczęściej pojawiające się w dyskusji i w mediach mity, a ponieważ strona społeczna absolutnie zdominowała dyskurs (co mnie zresztą cieszy, bo jestem absolutnym zwolennikiem silnego głosu strony społecznej, sam też nią jestem), nie dając radnym i urzędnikom szansy odniesienia się, postanowiłem dodatkowo zapytać o kilka kwestii Marka Szolca, stołecznego radnego, przewodniczącego Komisji Ochrony Środowiska w Radzie m. st. Warszawy.

Deweloperzy chcą zabudować tereny w pobliżu Jeziorka Czerniakowskiego

PRAWDA. Miasto jest zainteresowane zagospodarowaniem tzw. Łuku Siekierkowskiego. Co więcej – nie jest to żaden nowy pomysł, bo dyskusja na ten temat, połączona ze snuciem rozmaitych wizji, trwa od lat. Miała tam powstać warszawska „Dolina Krzemowa”, planowano nawet kompleks biurowców ze 140-metrowymi wieżami. No i teraz wkraczają ci nieszczęśni deweloperzy, którzy są samym złem (sarkazmu jest tu tylko odrobina, bo wiele działań deweloperskich w Warszawie to faktycznie czysty satanizm). Problem (powiedzmy, że problem) polega na tym, że „firmy deweloperskie” zajmują się budowaniem osiedli (szczególnie większych) gdzieś tak mniej więcej od XIX wieku. Czy będą to różnego rodzaju spółki miejskie, państwowe (jak w PRL-u), czy działające w warunkach wolnorynkowych, w razie planowanej dużej inwestycji alternatywą dla firm deweloperskich jest państwo… zatrudniające jako wykonawców firmy deweloperskie.

„Radni zgodzili się na zabudowę Jeziorka Czerniakowskiego” aka „Warszawscy radni zdecydowali w czwartek o oddaniu pod inwestycje potężnego rezerwatu przyrody w centrum stolicy”

NIEPRAWDA. Nikt nie będzie zabudowywał Jeziorka (choć byłby to ciekawy projekt hydrotechniczny). Co więcej, nikt też nie będzie budował w rezerwacie. Inwestycja będzie realizowana w części otuliny rezerwatu, gdzie dopuszczalna jest zabudowa. A zabudowę (na bardzo określonych warunkach) dopuścili nie radni, nie deweloperzy, a Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska (niezależna od władz miasta agenda rządowa), odpowiedzialna za plan ochronny dla tego terenu.

Radni dogadali się z deweloperami (wiadomo, kto za tym stoi i jak się dogadał)

NIE WIADOMO. Jeśli ktoś ma dowody na to, że ktoś się z kimś dogadał w sposób naruszający przepisy obowiązującego prawa (np. związane z przyjmowaniem korzyści majątkowych), to powinien podzielić się nimi z odpowiednimi służbami. W obecnej sytuacji politycznej CBA i Prokuratura byłyby bardzo żywotnie zainteresowane wsadzeniem do więzienia połowy Rady Warszawy i prezydenta Trzaskowskiego.

Radni powinni uchwalić plan zagospodarowania, który ochroni tereny zielone

NIEPRAWDA. To znaczy może i „powinni”, ale formalnie nie mogli. W razie gdyby radni ustalili plan zagospodarowania, który narusza studium, sprawa byłaby przegrana natychmiast w pierwszym lepszym sądzie. Studium jest dokumentem nadrzędnym wobec planu. Co więcej – plan w pewnym stopniu chroni tereny zielone: powtarzając zapisy studium o odsetku obowiązkowej w inwestycji powierzchni biologicznie czynnej (na większej części terenu – 60%). Można oczywiście spierać się, czy lepszą powierzchnią biologicznie czynną będzie dziewicza łąka, czy deweloperski trawnik, niemniej plan i studium wpisują się w wytyczne RDOŚ, które według tej instytucji zapewniają ochronę rezerwatu.

Ustalenia ze studium dla okolic Jeziorka. Źródło (wysoka rozdzielczość) – tutaj.

Marek Szolc pytany co zrobiła Rada Warszawy by ocalić rezerwat odpowiada: Rezerwat Jezioro Czerniakowskie ma ważny plan ochronny uchwalony przez Regionalną Dyrekcję Ochrony Środowiska w 2012 r. Plan obejmuje zarówno obszar rezerwatu, jak i jego otuliny. Uchwalane przez radę miasta plany zagospodarowania przestrzennego muszą być zgodne z planem ochrony rezerwatów. Plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony dla części otuliny rezerwatu znajdującej się na zachód od Jeziora jest – bo musi być – zgodny z planem ochrony. Rada Warszawy poparła więc plan zagospodarowania, który według RDOŚ nie tworzy zagrożenia dla Jeziorka i rezerwatu. Gdyby tak było w tej części otuliny, RDOŚ nie dopuściłby w ogóle zabudowy w takim zakresie – jej pozostałe fragmenty mają bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące np. zachowania terenów zielonych.”

W takim razie radni powinni zmienić studium

PRAWDA/NIEPRAWDA. Może „powinni”, ale prace nad nowym studium trwają. Odpowiedzialne za nie Biuro Architektury ocenia potrzebny czas na ok. 3 lata. Przez trzy lata bez planu miejscowego deweloperzy zbudują na „wuzetkach” dwa takie osiedla.

Marek Szolc zapytany, czy w razie braku planu faktycznie deweloperzy budowaliby chaotycznie na wuzetkach, a także o to, kto by im ich udzielał i w jakim trybie: „W otulinie rezerwatu, w południowej części terenu objętego właśnie planem, już powstało jedno deweloperskie osiedle. Duża cześć terenów objętych omawianym planem zagospodarowania już jest prywatna, wobec kolejnych toczą się postępowania zwrotowe. W takich okolicznościach inwestor ma prawo wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy. Zależnie od skali i rodzaju inwestycji wydawałoby ją Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego albo urząd dzielnicy Mokotów. Budowane na podstawie WZ-ek substandardowe osiedla są plagą dla miasta, które ma ograniczone możliwości opóźniania albo odmowy ich wydawania – tak są skonstruowane przepisy ustawowe, za kształt których odpowiada Sejm i Senat.”

„Pod topór (walec?) dewelopera idzie prawie cała otulina Rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie”

NIEPRAWDA. Faktem jest, że znaczna część planowanego osiedla (w szczególności zabudowa jednorodzinna) znajdzie się na terenie graniczącym z rezerwatem i w jego otulinie. Tyle, że po pierwsze – w zgodzie z wytycznymi RDOŚ. Po drugie – raczej walec niż topór, bo mówimy jednak przede wszystkim o łąkach, a nie o pozostałościach mazowieckiej puszczy. Po trzecie wreszcie – i najważniejsze – otulina rezerwatu wygląda jak na mapie poniżej (z wyjątkiem fragmentu w prawym dolnym rogu, który jest kolejną otuliną rezerwatu Morysin). Część, gdzie planowana jest inwestycja zaznaczyłem zieloną elipsą. Niezależnie od tego, czy, co i w jakim zakresie będzie tam budowane, pod żaden topór nie idzie „prawie cała” otulina.

źródło mapy: Geoserwis GDOŚ

I jeszcze dla porządku – w otulinie są już bloki, parkingi, klub sportowy, dworek, a także sporo domków działkowych.

Marek Szolc: „To kłamstwo. Plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje jedynie wysunięty na zachód fragment otuliny rezerwatu. W dodatku na terenie objętym planem zagospodarowania trzeba będzie budować z poszanowaniem jego postanowień które uwzględniają wymogi planu ochrony rezerwatu, więc duża część terenów zielonych będzie musiała zostać zachowana.”

Otulina rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie zostanie zabetonowana

NIEPRAWDA. Nie zostanie zabetonowana. Plan zagospodarowania, zgodny ze studium, zgodnym z wytycznymi RDOŚ przewiduje określony udział powierzchni biologicznie czynnej. Widać to wyraźnie na poniższej mapce – obszar, na którym ten udział ma wynosić 60% zaznaczyłem na zielono.

Marek Szolc: „To też nieprawda. Plan zagospodarowania określa, które fragmenty mogą zostać zabudowane, a które nie. Dzięki planowi zostaną zachowane tereny zielone, które stworzą wspólną sieć i zabezpieczą dobrą retencję wody. To byłoby niemożliwe gdyby powstały tam niezorganizowane osiedla na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.”

Nad samym Jeziorkiem staną bloki i biurowce

NIEPRAWDA. W 90%. W bezpośredniej bliskości jeziorka zabudowa ma być jednorodzinna i niska. Wyższa zabudowa jedynie „dotknie” dalszych okolic Jeziorka na samej północy, już za ul. Wolicką i przy samej trasie, w podobny zresztą sposób, w jaki obecnie „dotykają” ich istniejące już bloki na południe od planowanego osiedla.


Na terenie obwiedzionym na zielono ma się znaleźć wyłącznie zabudowa jednorodzinna niska z 60% powierzchni biologicznie czynnej, a także tereny zielone, sportowe i rekreacyjne.
Źródła: Google Maps oraz dokumentacja planu.

Bloki i biurowce staną w oddaleniu od Jeziorka – przy Trasie Siekierkowskiej, a także od strony Grzesiuka/Czerniakowskiej. I – w najwyższych miejscach mają sięgać 30 metrów, czyli w najwyższym punkcie tyle, ile istniejące już bloki.

Jeziorko wyschnie

PÓŁPRAWDA. Jeziorko jest zagrożone wyschnięciem. A w momencie galopujących zmian klimatycznych i pustynnienia Polski jest to jeszcze bardziej prawdopodobne. Rzecz tylko w tym, że nie do końca ma to związek z planowaną inwestycją – tj. z obniżeniem poziomu wód gruntowych związanym z inwestycją. jak wskazują (cytowane zresztą przez RDOŚ) opracowania („Ekofizjograficzno-urbanistyczne uwarunkowania zagospodarowania rejonu Jeziorka Czerniakowskiego w Warszawie – wybrane zagadnienia” pod red. naukową dr Michała Fica oraz „Ekspertyza – bilans wodny Jeziorka Czerniakowskiego w Warszawie” kier. opr. dr inż Dariusz Górski), wody podziemne stanowią niewielką część zasilania Jeziorka – przyczyną jest warstwa słabo przepuszczalnych osadów na dnie zbiornika, które ograniczają kontakt z wodami gruntowymi.

Osiedle będzie podtapiane, może też zostać zalane

RACZEJ PRAWDA. W okresach wysokiego poziomu wód gruntowych podtapiane są piwnice np. przy ul. Wiertniczej. A teren, na którym ma powstać osiedle, jest potencjalnie zagrożony powodzią w razie przerwania wałów lub ich przekroczenia przez wodę stulecia/tysiąclecia. Podobnie jak spora część Wawra i prawie cała Białołęka.

Pomysł inwestycji w tym miejscu to nie tylko zamach na przyrodę, ale i urbanistykę

NIEPRAWDA. Wręcz przeciwnie. Ostatnio rzadko w Warszawie do budowania osiedla rusza się z sensowym planem zagospodarowania przestrzennego, mocno uwzględniającym wytyczne środowiskowe, skalę, a także takie „prozaiczne” kwestie jak usługi, edukacja i tereny sportowe. Bolączką jest też komunikacja – tu mamy do czynienia z miejscem praktycznie gotowym na przyjęcie nowego kawałka miasta. W czasach wolnej deweloperki jest to wręcz modelowe rozwiązanie.

„To byłoby na tyle z Zielonej Warszawy, zrównoważonego rozwoju i walki ze zmianami klimatu”

NIEPRAWDA. Oczywiście szkoda, że fajna łąka będzie zabudowana. Faktem jest jednak, że sprawa Jeziorka kompletnie przysłoniła inne przyjęte w tym samym czasie inicjatywy – m.in. Strategię adaptacji do zmian klimatu czy apel do władz centralnych o wprowadzenie „klimatycznego stanu wyjątkowego”. To  niestety, podobnie jak kampania wyborcza pokazuje, że ekipa Rafała Trzaskowskiego powinna przede wszystkim zainwestować w dobre służby prasowe. Jednak – w odróżnieniu od poprzedniej kadencji – widać w Warszawie ruchy w kierunku opanowania (a przynajmniej zminimalizowania) negatywnego wpływu zmian klimatycznych na miasto. Czekam na obiecane nasadzenia, OZE i powszechną edukację ekologiczną i wiem, że „po owocach ich poznamy”, ale na poziomie deklaracji i przyjętych dokumentów oceniam obrany przez władze miasta kierunek pozytywnie.

Podsumowanie na jednym obrazku:

Źródło zdjęcia (oraz zdjęcia głównego): Google Maps

Oraz – jako pointa i suplement – ciekawe spojrzenie „strony społecznej”: głos mokotowskiej radnej MJN, która wprawdzie głosowała przeciwko planowi, ale wskazuje na wiele istotnych pozytywnych jego elementów:

Co sądzisz? Skomentuj!