Deweloperskie igrzyska nad Kanałem Żerańskim

Gościnnie dla Pańskiej Skórki: Agnieszka Nowak

Niedawno Miasto Jest Nasze zamieściło informację o kontrowersyjnym osiedlu nad Kanałem Żerańskim, za którym lobbuje Dom Development (dalej: DD). Z oburzeniem przeczytałam pod postem komentarz znanego dziennikarza, popierający deweloperski lobbying. Skomentowałam: „Szkoda że obecni mieszkańcy okolicy, których tysiące już się tam kiszą i duszą, nie mają tak zaangażowanego felietonisty po swojej stronie”. A potem przypomniałam sobie, że jestem zaangażowana, a kimś w rodzaju felietonisty mogę zostać sama.

Zakochaj się w Warszawie, uduś na Białołęce

W komunikacie, który DD rozesłał zainteresowanym (do których nie zalicza mieszkańców), firma informuje o budowie dużego osiedla, mimo że brak mu nawet pozwolenia na budowę. Skąd kontrowersje? Pod osiedle na 850 mieszkań ma zostać wyciętych ok. 670 drzew wprost nad Kanałem Żerańskim. Ponieważ na działkach tuż obok odbędzie się niedługo strategiczna wycinka pod gazociąg, jest to ostatni zwarty teren zielony dostępny dla mieszkańców okolicy, skupionych w istniejących i już powstających osiedlach.

A mieszkają tam już teraz tysiące osób – tylko w najbliższej okolicy: w wieżowcach Spółdzielni Mieszkaniowej Żerań, w TBS-ie na ponad 600 mieszkań i w kilku osiedlach nowszych (ok. 400 i 800 mieszkań), ale których budowa rozpoczęła się przed uchwaleniem miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego. Tych mieszkańców MPZP objął wstecz i skutecznie zeruje wartość ich nieruchomości. Zainteresowanymi są zresztą także rzesze warszawiaków, którzy nad Kanał Żerański przyjeżdżają wykorzystywać jego funkcję rekreacyjną, a nie smażyć się na betonowej pustyni.

Tymczasem po Modlińskiej przejeżdżają 52 tysiące aut dziennie, a po nieodległej Trasie Toruńskiej – 73 tysiące. Obie są w pierwszej piątce najbardziej ruchliwych tras w stolicy – to świeże jak bułeczka z Lidla dane ZDM. Mimo to brak tam niskoemisyjnego transportu zbiorowego (choć tramwaj już w 2006 roku był w obietnicach wyborczych Hanny Gronkiewicz-Waltz), podczas gdy w raportach WIOŚ czytamy, że normy zanieczyszczenia powietrza przekroczone są tu „na śliwkowo” przez 97 dni w roku. Cały kwartał jest toksyczny, choć 4 lata temu były to „zielone płuca”. To wszystko aktualne twarde dane, których dziwnym trafem nie zawiera żaden deweloperski prospekt. DD mimo to chce budować w takim miejscu „ekskluzywne” osiedle i będzie ściemniał swoim własnym klientom, że to kraina mlekiem i miodem płynąca.

Z Hamburga slogany, wykonanie z Astany

Ostatnio na przykład DD „zainspirowało” videoblogera-architekta, który w filmiku porównał zadrzewione działki nad Kanałem Żerańskim do postindustrialnych terenów zrewitalizowanej dzielnicy portowej Haffen w Hamburgu. Doradzał oczywiście zabudowę. Tylko że na terenie, o którym mowa, jest jeden budyneczek (były salon samochodowy) i las nad brzegiem, a nie stare magazyny do przeróbki na lofty. A więc… gdzie jest granica zaklinania rzeczywistości? Na końcu filmu pojawia się logo DD. Po co ta skromność? Powinien być napis na początku: „Produkcja opinii na zlecenie Dom Development”. Ten pożyteczny… ekhem… bloger nie jest jednak najniebezpieczniejszy. O wiele gorsza jest nagonka na obecny zarząd dzielnicy w prasie per se.

Rysik historyczny: w tej kadencji Białołęka miała dwa zarządy. Obu przewodzi PO, co utrudnia opisanie niuansów sytuacji. W skrócie: poprzedni burmistrz, Piotr Jaworski działał mocno dyskusyjnie, m.in. w kwestii wycinki pod gazociąg do EC Żerań, po czym pod presją ustąpił ze stanowiska. Obecna burmistrz, Ilona Soja-Kozłowska, jest za to skuteczna i razem z całym urzędem stara się naprawiać wieloletnie zaniedbania. Tyle, że nie może poświęcać 100% swojego czasu na prowadzenie spraw bieżących i przyszłych, bo jest zmuszona reanimować kolejne trupy wypadające z „szafy Jaworszczaka”.

Deweloper ważniejszy niż burmistrz?

Za inwestycje odpowiada wiceburmistrz Jacek Poddębniak z lokalnej „Gospodarności” i to na niego jest nagonka. Dlaczego? Ponieważ nie dopuścił, aby prywaciarz DD posłużył się kompetencją przysługującą wyłącznie samorządowi, czyli dość (nie)sławną procedurą ZRID – zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej. Krótko: na mocy specustawy samorząd ma prawo wywłaszczyć fragment działki, aby wybudować ulicę. Jeśli zapaliła wam się w głowie lampka, dlaczego prywatny inwestor miałby mieć takie samo prawo jak organ wybierany w wyborach, albo w ogóle wpaść na pomysł, żeby ot tak wywłaszczyć swojego sąsiada lub miasto, to jesteście na dobrej drodze do zrozumienia absurdu żądań DD.

Najpierw jednak „noty za styl”. Warto ocenić jakość argumentów, jakimi DD wywiera presję. Po pierwsze prasa lokalna. Gazeta TuBiałołęka zwana jest z przekąsem Tubą Białołęki z powodu zauważalnej stronniczości na rzecz poprzedniego zarządu dzielnicy (oraz często podmiotu, którego banner znajduje się aktualnie na stronie). W tym to szacownym periodyku ukazał się artykuł pełen gróźb ze strony rzecznika DD, Radosława Bielińskiego, które przykro nawet powtarzać. Warto za to zacytować, gdzie mija się z prawdą: „Z procedury ZRID chcemy skorzystać, bo m.in. w trakcie konsultacji społecznych mieszkańcy sąsiednich osiedli prosili zarząd dzielnicy o realizację ronda, zamiast zwykłego skrzyżowania, które przewiduje plan zagospodarowania, a taka ingerencja w plan miejscowy wymaga skorzystania ze specustawy drogowej”.

Podkreślam z całą mocą: takich konsultacji nie było. Plany przebudowy lokalnych ulic zostały opracowane przez Urząd samodzielnie i ogłoszone na spotkaniu informacyjnym. Byłam na nim. W żaden sposób nie nosiło znamion konsultacji i nie było tak nazywane. Wspomniano tam o rondzie, ale w zupełnie innym miejscu. Zarząd Dzielnicy ogłosił wtedy, że osiedlowy ciąg ulic Kowalczyka-Krzyżówki zostanie „udrożniony” tworząc skrót między… Modlińską a Płochocińską. Kto zna Białołękę – zadrżał albo ze strachu, albo z podniecenia. O gigantycznym ruchu na Modlińskiej wspomniałam wyżej, Płochocińska również jest drogą tranzytową uczęszczaną każdego dnia przez dziesiątki tysięcy kierowców, w tym oczywiście ciężarówki. Jeśli to wszystko wleje się w osiedlowe ulice Krzyżówki i Kowalczyka, a nie powstanie skrzyżowanie z ruchem naprzemiennym, to mieszkańcy będą mogli co najwyżej zadawać sobie codziennie filozoficzne pytanie: „Dlaczego nigdy nie możemy przejść przez ulicę?”. Dlatego tylko w złej wierze można nazywać to fatalne rondo „bardzo wygodnym”.

Deweloper ponad prawem i abdykacja czwartej władzy

Należy sobie zadać pytanie, dlaczego DD tak bardzo chce „ingerować w plan miejscowy i wymaga skorzystania ze specustawy drogowej”. Uzyskał bowiem prawo użytkowania wieczystego działek bez dostępu do drogi publicznej. Takie działki są tańsze, gdyż nie da się uzyskać na nich pozwolenia na budowę. Aby stworzyć tam dojazd, trzeba zmienić plan miejscowy, co może słono kosztować: do kilkunastu procent wartości działek (a te są ogromne). Mamy wierzyć, że to przypadek, iż załatwiając sobie użytkowanie, rekin biznesu taki jak DD nie zauważył, że nie ma wjazdu na teren? Paradne. Otóż wygląda na to, że DD był przekonany, że ten zarząd jest taki, jak i poprzedni, i wykona dla dobra firmy każdą procedurę. Rzecznik DD wymienił nawet inwestycje, na których za Jaworskiego „ćwiczono” w ten sposób.

Pomyślicie, że to niemożliwe, aby ktoś w państwie prawa powiedział coś takiego wprost i nie bał się nalotu CBA. I to jest właśnie najgorsze. Ta informacja nie została wyciśnięta z małej „Białej Tubki”, tylko pochodzi z artykułu najbardziej opiniotwórczej gazety lokalnej w Polsce. Przykro czytać, gdy na tych samych łamach, które w interesie nas wszystkich nagłośniły haniebną aferę reprywatyzacyjną i które z całą mocą piętnują wycinkę drzew nad Kanałem Żerańskim pod budowę gazociągu, obok sprawiedliwych, niezbędnych i godnych podziwu artykułów watchdogowych znajdują się artykuły pana Michała Wojtczuka zawierające tezy tak jednostronne jak plasterek antykoncepcyjny.

Już pierwsze zdanie artykułu jest wyrazem zawieszenia redaktora w alternatywnej rzeczywistości, gdzie galopująca deweloperiada utożsamiana jest z filantropią. Brzmi ono: „Deweloper chce oddać nad Kanałem Żerańskim 850 mieszkań”. ODDAĆ. Poważnie. Sfruńmy wreszcie na ziemię. Deweloperzy chcą sprzedać mieszkania i to jak najdrożej, pobierając jak najwyższą bezpośrednią dopłatę, po wzięciu terenu w użytkowanie wieczyste (nie: kupieniu!) jak najtaniej.

W miejskich debatach o przyszłości Warszawy z cyklu Warszawa2030 i Mieszkania2030, którym patronuje Pańska Skórka, wybrzmiewa już na szczęście pogląd z serii „Król jest nagi”. Otóż jakość usług deweloperskich względem ceny mieszkań i kosztów społecznych oraz środowiskowych, a z drugiej strony względem ułatwień, dopłat, wałków na materiałach i maksymalnych marży dla deweloperów, zakrawa na, cytuję, „sabotaż ekonomiczny”. Ostatnio argumentował w ten sposób specjalista od termomodernizacji, Ludomir Duda, a więcej można przeczytać w bezcennym tekście „Nie będzie zeroemisyjnych mieszkań bez woli politycznej” (LEKTURA OBOWIĄZKOWA!).  Tekst towarzyszy arcyciekawej miejskiej debacie o budownictwie przyjaznym dla klimatu.

Dlaczego podkreślam fakt nie-kupienia? Bo z punktu widzenia miasta, teren jest oddany niejako „pod opiekę” na 99 lat. Ale to, co na tym terenie się znajdowało – w tym przypadku 670 drzew – przestaje być dobrem wspólnym mieszkańców Warszawy, a zostaje de facto sprywatyzowane i bezpowrotnie zniszczone. Jak to się odbywa? Oczywiście za każde (określonej przez ustawę wielkości) drzewo wycięte z działki miejskiej należy się jakaś kompensacja. Jednak gdy deweloper przedstawia w Urzędzie Dzielnicy (dalej: UD) projekt, który uniemożliwia nasadzenie drzew z powrotem w tej samej liczbie, UD zleca dwa rodzaje nasadzeń: „ile się zmieści” na terenie tej samej inwestycji, a resztę na terenie innej inwestycji dewelopera tego samego lub innego. Oczywiście deweloper, jeśli tylko może, wybiera siebie samego, ale osoba pracująca w branży powiedziała mi, że kolegom też daje…

Zielony dach, czyli WINCYJ BETONU!

Za 670 drzew z lasku na miejscu nasadzonych zostanie 45 młodych drzew – a inne polecą na wschodnią Białołękę do innych osiedli DD. Czy to się zbilansuje, biorąc pod uwagę tak drastyczne zmniejszenie powierzchni biologicznie czynnej, niech każdy odpowie sobie sam.

My jednak zastanówmy się, jak to możliwe, że doświadczony deweloper przychodzi do UD z projektem, gdzie trzeba wyciąć prawie wszystkie drzewa, i #niedasie nasadzić z powrotem jakiejś mniej śmiechu wartej liczby? Zapewne chodzi o halę garażową pod całym terenem – też mam taką, tylko że mój blok stoi na działce po wyburzeniu i wcześniej było tak samo łyso jak dziś. Przykro mi zresztą, że gdy kupowałam mieszkanie w osiedlu z halą o betonowym stropie tuż pod powierzchnią ziemi, nie rozumiałam, że to dzieło szatana. Dziś uważam, że budowanie takich hal powinno być w Warszawie absolutnie nielegalne, bo uniemożliwia rewitalizację osiedli NA ZAWSZE.

Ale chwileczkę. Czy u „najlepszych” deweloperów, do jakich ponoć należy DD, nie słyszano o zielonych dachach intensywnych, na których można sadzić drzewa? Czy wielkiej, „renomowanej” firmy na to nie stać? Jak to możliwe, że polscy deweloperzy nie mają żadnych obowiązków wobec przyrody, mieszkańców, miasta i państwa (w aspekcie zdrowia publicznego), w którym robią interesy? Nie muszą spełniać żadnych cywilizowanych wymogów, na przykład takich, o których mówiła na wspomnianej debacie „Mieszkania przyjazne dla klimatu” Justyna Biernacka z SARP. Według nowoczesnych kryteriów podstawowym warunkiem udostępnienia ziemi pod inwestycję mieszkaniową jest lokalizacja na terenach innych niż zielone (rewitalizacja starych budynków, wyburzenia, działki poprzemysłowe), a w najgorszym wypadku wartościowy przyrodniczo offset w pobliżu inwestycji.

Na wcześniejszej debacie – „Powstrzymać suburbanizację” – mówcy popierający dogęszczanie zabudowy podkreślali, że jest pożądana, pod warunkiem, iż zapewni się wielofunkcyjność i zrównoważenie osiedli, transport szynowy, dostępność zieleni oraz usług społecznych (np. centrum lokalne, szkoły). Architekt Miasta Marlena Happach wspomniała o tym, że obecne „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego…” nie stanowi, iż sąsiadujące plany miejscowe mają się wzajemnie uzupełniać względem usług świadczonych przez dany samorząd. To prowadzi do wypychania ważnych placówek na wiele kilometrów od zwartych osiedli.

I tu wywołujemy znów redaktora MW, który oznajmił nam w przytaczanym artykule: „Akurat tę okolicę – co na Białołęce nie jest częste – obejmuje plan zagospodarowania”. Być może. Ale trzeba dopytać: „Jaki?”

Miejscowe plany zabetonowania przestrzennego

Jakość MPZP Morelowa-Kowalczyka, poza oczywistymi wadami tj. brakiem placu pod szkołę, centrum lokalne, przychodnię itp., poznać można po treści złożonych i odrzuconych uwag. Wszak wiadomo, że wszelkie dokumenty w Polsce trzeba czytać od końcowego drobnego druczku… Załącznik 2. mówi, że w planie tym odmówiono wniesienia uwagi nawet PGNiG Termika w kwestii gazociągu nad Kanałem Żerańskim. Właśnie tego, o który dziś toczy się najgrubsza białołęcka awantura, angażująca nawet Ministra Infrastruktury.

Termika chciała wnieść uwagę: »Korekta zapisu […] poprzez dopisanie po słowach „dopuszcza się realizację gazociągu” słów „wysokiego ciśnienia”«. Urbanista pracujący na zlecenie miejskiego Biura Architektury (ma też dwie prywatne pracownie, na których stronach widnieją m.in. wizualizacje deweloperskich molochów), uznał tę informację za zbyt szczegółową i jej nie uwzględnił. Nie no, jasne. Rura to rura, po co drążyć temat? Po co informować potencjalnych kupców mieszkań, że będą mieli pod oknami gazociąg o średnicy pół metra, nad którym nie będzie drzew w pasie kilkunastu metrów, a tak na marginesie, to las nad Kanałem zostanie zdewastowany w całości? Jeszcze by ktoś się zawahał przy kupnie „ekskluzywnych apartamentów”…

W przypadku uwag innego podmiotu: „Uwzględniono częściowo […] poprzez usunięcie nakazu realizacji nasadzeń w ul. Łopianowej, […] zlikwidowanie placów w ciągu ul. Krzyżówki i Kowalczyka i […] zlikwidowanie nowych szpalerów drzew do nasadzeń w liniach rozgraniczających ulic”. Kto wnosił uwagi likwidujące zieleń przyuliczną i przestrzeń wspólną? Nie uwierzycie. Dzielnica Białołęka m. st. Warszawy w dniu 07.08.2013. Kurtyna!

Białołęka wycinkami i betonem stoi

Białołęka jak wiadomo jest młoda i rozpuszczona jak Miley Cyrus, więc w dziedzinie MPZP pewnie jeszcze długo będziemy cierpieć niedostatek. Lecz najgorsze, co może dzielnicę w tej młodości spotkać, to bezmyślne, uchwalane na szybko plany miejscowe, w żaden sposób nie uwzględniające ludzkiego wymiaru. Taki plan nieodwołalnie wtłacza mieszkaniówkę w skrawek ziemi z takim impetem, że nawet trawa nie odrośnie! Liczy się jakość planów, a nie tylko ilość! Niestety mimo prospołecznej postawy pani Architekt Miasta, projekty Biura Architektury tworzone pod wodzą „starego” dyrektora Mikosa (tylko że teraz „wice-”) i wciąż podlegające pod „stare” studium, również przewidują zabudowę nieuzbrojonych terenów zielonych na Białołęce.

W połowie stycznia 2017 ciekawie zilustrowała to redakcja strony „Zielony Tarchomin”, pisząc: „Tak się pięknie robi miejscowe plany zagospodarowania terenu na Białołęce. Na pierwszym zdjęciu stan obecny, czyli piękne zadrzewione działki. Zdjęcie drugie: Stan w przyszłości. Tyle drzew jest chronionych przez miejscowy plan zagospodarowania terenu. Wszystko zostanie wycięte. Pozostanie 11 drzew. Czy tworząc MPZP Nowodworów Południowych ktokolwiek był w terenie? Czy ktoś pomyślał????”

Niech ktoś zatrzyma tę karuzelę! Warszawa wysiada

Popieranie agresywnej deweloperki naprawdę nie ma nic wspólnego z normalnym planowaniem przestrzennym. Jest ono obecnie „normalne” jak „normalna reprywatyzacja”. Czyli priorytety społeczne są postawione na głowie dla kasy – i tyle.

Miejmy nadzieję, że nowa część personelu Biura Architektury i Planowania Przestrzennego wytrzyma napór lobby i będzie odważnie wpisywała do polityk to, co sugeruje się już na jej debatach (wszystkie można obejrzeć na stronie Mieszkania 2030). Wypowiadanie na głos takich opinii jak Ludomir Duda i inni paneliści byłoby zresztą kilka miesięcy temu nie do pomyślenia. Nikt nie odważyłby się wtedy sugerować, że miasto wprawdzie zarabia na sprzedaży „użytkowań wieczystych”, ale o wiele więcej traci na kosztach suburbanizacji, braku funkcjonalności sąsiedztw, przestarzałych technologiach i nieodwracalnym niszczeniu środowiska.

Miasto traci dobra, których nie da się przeliczyć na pieniądze. Mieszkańcy tracą zdrowie przez zanieczyszczenie i cenne godziny życia przez korki. Nie wychowują w tym czasie swoich dzieci, nie towarzyszą przyjaciołom ani seniorom. Nie mają czasu na ruch wśród zieleni leczący za darmo ciało i umysł. Nie wystarcza życia na rozwój intelektualny i kulturalny, prawdziwie „opóźniający efekty starzenia”. No i bardzo trudno zaangażować się na rzecz nawet najbliższej okolicy. A im większe miasto, tym trudniejsze dla władz jest centralne zarządzanie. Oddolna aktywność mieszkańców jest Warszawie niezbędna.

Niestety nasza stolica to kolos na glinianych nogach. Deweloperskie eldorado nie może trwać w nieskończoność. Nie da się do końca świata budować i sprzedawać, uwaga, 24 000 (tak, dwudziestu czterech tysięcy) mieszkań rocznie. Przyrost liczby ludności Warszawy ma się skończyć, według niektórych uczestników wspomnianych debat, już za parę lat.

Tymczasem podobno kilka(naście) firm deweloperskich jest „niezadowolonych” z opieszałości Wiceburmistrza Białołęki i stara się go naciskać ze wszystkich możliwych stron, bo zaczął się upominać o interes społeczny! Te naciski to skandal, który powinien się znaleźć na czołówkach mediów… Może zamiast kolejnych banerów DD? Zresztą przedstawiciele deweloperów dobrze wiedzą, że blokada ZRIDu to formalność, bo jest terminowa, a to osiedle i tak kiedyś pewnie powstanie, o ile z „szafy Jaworszczaka” nie wypadnie kolejny trup. Nie martwi was zatem, że im się nagle aż tak śpieszy?

Mnie martwi. Deweloperzy muszą wiedzieć, że ta nadmuchana bańka pęknie. Kto nie sprzeda mieszkań przez najbliższe kilka lat, ten umoczy biznes na zawsze. A wraz z deweloperką może paść pół gospodarki. To przestroga dla wszystkich – powielamy toczka w toczkę przyczyny amerykańskiego kryzysu z 2008 roku. Uważajcie. Nie bierzcie kredytów i nie kupujcie mieszkań, na które was nie stać z całą pewnością. Nie kupujcie „dziur w ziemi”, bo one mogą dziurami pozostać. Nie liczcie na to, że „zawsze będzie komu wynająć”. To nie jest ten okręt, z którego kapitan schodzi ostatni. Raczej ten, gdzie orkiestra gra zbyt długo.

 

Co sądzisz? Skomentuj!